par TANCREDE BONORA, Slate.fr, 3 février 2012
Surélévation d’immeubles
Image: Michel Cantal-Dupart
Source: www.slate.fr
Paris ne peut pas s’étendre indéfiniment, il doit se réinventer à l’intérieur de ses propres limites. Et si la solution se trouvait sur les toits?
Il faut débloquer le foncier», a asséné Nathalie Kosciusko-Morizet, ministre de l’Ecologie et du Logement, jeudi 2 février, sur les ondes de France Inter, après avoir commenté la mesure annoncée dimanche par Nicolas Sarkozy d’augmenter de 30% le coefficient d’occupation des sols (COS); selon elle, avec cette décision «la constructibilité augmente partout [y compris] les limites de hauteur, les limites de gabarit. (…) Ce n’est pas de l’étalement urbain, c’est tout le contraire».
Avec une des densités les plus élevées au monde (près de 22.000 hab/km contre seulement 13.500 pour Tokyo et près de 11.000 pour New York), Paris suffoque, ceinturé par un périphérique et un habitat de banlieue qui n’attire pas les jeunes urbains.
On crée pour l’instant 40.000 logements par an à Paris et le programme du Grand Paris projette d’en construire 70.000.
L’extension horizontale de la ville n’est plus une solution viable. Mais comment absorber la population parisienne de plus de 2.200.000 habitants tout en préservant la qualité de vie? Comment faire face à la pénurie des sols?
Plusieurs solutions ont été proposées pour pallier la crise du logement: constructions en zones inondables au bord de la Seine, densification des zones pavillonnaires. Et pourquoi pas prendre de la hauteur? Construire une ville sur la ville? L’idée n’est pas de faire de Paris une réplique de Manhattan, mais seulement de surélever les immeubles d’un à deux niveaux en respectant les hauteurs maximales autorisées de 25, 31, 37 voire 50 mètres selon les quartiers.
Paris a déjà expérimenté cette solution au cours des siècles précédents, avec la surélévation des immeubles de la place Dauphine ou de la rue de Rivoli, par exemple.
Après New York il y a plusieurs années, Vienne plus récemment, c’est donc au tour de de la capitale française de s’intéresser à ses toits qui peuvent être désormais perçus comme le nouveau poumon de la ville. En février 2011, Jean-Marie Le Guen, député de la 9e circonscription, avait ainsi proposé de surélever des immeubles (PDF):
«Aujourd’hui, ce n’est donc plus à la périphérie de l’agglomération qu’il faut trouver des réponses, c’est en son cœur.»
Dans son discours de clôture d’un séminaire sur l’urbanisme le 27 mai 2011, Benoist Apparu, secrétaire d’Etat au logement, a relancé l’idée de la surélévation pour «valoriser des potentiels inexploités» (PDF), qu’il a également évoquée dans la foulée des annonces de Nicolas Sarkozy sur le logement, le 29 janvier dernier.
Si la surélévation n’est pas la solution miracle à la crise du logement, elle est une alternative intéressante qui présente également des perspectives sociales et écologiques séduisantes. Qui n’a jamais rêvé d’avoir Paris à ses pieds? Et de crier «A nous deux Paris!»
Création de logement confrontée à des difficultés réglementaires
L’intérêt pour la surélévation est de plus en plus vif «étant donné qu’il n’y a plus de foncier disponible. On parle alors d’un ‘’foncier aérien’’ pour définir ces nouvelles zones», explique Bertrand Eyraud, fondateur du site Surlestoits.net.
Ce processus de surélévation peut également se révéler un bon investissement, souligne Nicolas Hugoo, architecte chez Bang. Pour le projet Héliotrope, dans le XXe arrondissement de Paris, réalisé par le cabinet Bang, le client a payé 2.555 euros/m² pour surélever sa maison sur 2 niveaux alors que le prix moyen du mètre carré dans l’arrondissement avoisine les 6.900 euros, selon la Chambre des notaires de Paris.
Un autre projet en cours, dans le XIIIe arrondissement, prévoit une surélévation d’une maison d’angle pour une surface de 100 m² au prix de 300.000€. En comparaison, le prix du m² dans l’arrondissement est de 7.740€: si le propriétaire voulait acquérir un nouveau bien avec la même superficie, cela lui coûterait donc théoriquement 774.000€.
Mais de nombreux écueils viennent ralentir ce type de projet: «Plusieurs obstacles de divers ordres existent. Tout d’abord des contraintes techniques liées à la construction, à savoir le fait d’imposer une charge supplémentaire sur la structure du bâtiment existant», explique Nicolas Hugoo.
«Une autre contrainte technique relève de la qualité du sous-sol sur lequel l’immeuble est bâti; à ce titre l’Inspection générale des carrières évalue les risques liés aux cavités souterraines.» L’architecte prévient que «cela entraîne parfois des frais supplémentaires pour le client s’il doit entreprendre des travaux à ce niveau-là».
Des difficultés d’ordre réglementaire peuvent aussi entraver les projets de surélévation, notamment «par rapport au droit de l’urbanisme ou au respect du Plan local d’urbanisme (PLU) et du Coefficient d’occupation des sols (COS), ajoute Bertrand Eyraud. Le code civil, dans sa partie sur la copropriété, pose également problème dans le montage de certains projets, notamment dans le cas des copropriétés, où la surélévation doit porter sur une partie commune et doit recevoir l’agrément de tous les copropriétaires». Les architectes interrogés estiment d’ailleurs qu’il pourrait être intéressant de soumettre ce type de décisions non plus à un vote à l’unanimité, mais à une majorité des trois quarts.
Et soulignent aussi le fait qu’il ne faut pas tabler sur une superficie disponible trop élevée. Michel Cantal-Dupart, urbaniste et architecte, a évalué les possibilités d’aménagement des toits parisiens, en surélevant d’un étage par exemple:
«Sur les douze rues étudiées, la réserve ou capacité foncière aérienne est d’environ 466.650 mètres carrés. En prenant en compte l’ensemble des difficultés à venir, la résistance des propriétaires et le temps nécessaire pour la maturation de ce projet, une réalisation d’environ 10% est possible dans les délais courts, soit 46.665 mètres carrés.»
Le toit n’est plus seulement un abri, c’est aussi une ressource
Les toits pourraient ne pas seulement être exploités pour construire de nouveaux logements, mais aussi pour générer des ressources. Les projets urbains actuels souhaitent en faire des vecteurs de la nature en ville pour améliorer la qualité de l’air et réduire les dépenses énergétiques, comme à Chicago, archétype de la ville verte. Cette tendance de la campagne à Paris et des jardins sur les toits a fait l’objet d’un article sur Slate.
De nombreux projets ont déjà vu le jour, comme l’œuvre architecturale de Bruno Mader, qui a imaginé aux Lilas un complexe sportif avec 4 courts de tennis sur le toit. Si cela représentait tout d’abord une contrainte technique –surface réduite oblige–, il a su jouer de cette exigence pour tirer profit de l’espace disponible sur le toit. Aussi a-t-il agrémenté le toit d’une sorte d’oasis où cohabitent terrain de tennis et jardins suspendus. «L’installation des courts sur les toits permet une plus grande luminosité, la possibilité d’une large vue et une expérience inédite», conclut-il.
Un autre point fort de l’aménagement des toits est l’installation de panneaux solaires, qui permet de réaliser des économies et de bénéficier d’une indépendance énergétique. En effet, l’énergie produite par les panneaux alimente directement les appartements auxquels ils sont rattachés. Et le surplus éventuellement produit peut constituer un gain pécuniaire car l’électricité générée est rachetée obligatoirement par EDF –malgré la baisse des tarifs de rachat.
Une autre idée consisterait à installer des éoliennes à axe horizontal ou des citernes de récupérations d’eaux pluviales. Les immeubles basculeraient ainsi dans une sorte d’autonomisation comme le prévoient Philippe Simon et son équipe.
«Nouvel espace de vie commune»
Enfin, les toits peuvent fournir un nouvel espace de vie commune aux habitants d’un immeuble. «L’extension verticale de la ville existante –surélévation et aménagement des toits permet une densification positive du “déjà-là” et d’offrir un potentiel original de qualité de vie», souligne Sabri Bendimérad, architecte et chercheur.
On pourrait envisager la création de jardins, gymnases ou services de proximité. De l’autre côté de l’Atlantique, le cap a déjà été franchi. New York peut se targuer d’une véritable vie sur les toits. Des cinémas, des expositions, des potagers ont été installés au sommet des immeubles. Pour les New-Yorkais, ces espaces constituent un havre de paix, loin de la circulation, une sphère encore protégée.
A Paris, où près de la moitié de la population est célibataire, l’aménagement de ces espaces permettrait aux habitants de l’immeuble de se rencontrer en un lieu unique et de créer un nouveau rapport de voisinage. «Se rencontrer, jardiner, s’aérer est un atout indéniable», précise Sabri Bendimérad.
Avec l’occupation des toits, on assisterait à un mouvement inverse à celui du baron Haussmann –qui avait contribué à créer des immeubles reflétant les classes sociales. Au dernier étage, les chambres de bonne, la vie de bohème. Au 2e, l’étage noble avec des appartements spacieux pourvus de larges balcons, apanage des élites. Aujourd’hui, tous les regards se tournent vers les toits, qui ne sont plus perçus comme «vulgaires», indique Philippe Simon, architecte et enseignant.
Mais pourquoi habiter sur les toits suscite-il autant d’intérêt? Dans l’imaginaire collectif, le toit est associé à un lieu paisible au dessus de la ville. Au firmament des envies, aux confins des fantasmes. Regarder depuis un toit, c’est finalement s’affranchir des contraintes, des obstacles de la ville.
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